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| 永慶：上半年交易量增22-25% 看漲房價增至52% |
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【記者柯安聰台北報導】根據永慶房屋2024第2季網路會員調查，全台認為房價看漲比例大增12個百分點至52%，過半消費者看漲房價，創近8季以來新高，看跌降至15%，連5季下降。永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，全球經濟持續復甦，台灣景氣也亮出綠燈，加上台股創下歷史新高，消費信心穩定回升，同時在通膨仍高漲的狀況下，讓消費者對房價沒有看跌的理由，消費者看漲房價比例大幅增加，突破5成。
消費者對於2024年第2季國內經濟表現的看法為何？調查結果顯示，調查結果顯示，56%消費者認為國內經濟景氣與第1季持平，變化不大，但也有22%消費者看好第2季景氣，顯示消費者對經濟景氣看法轉趨「審慎樂觀」。陳賜傑說明，各國際預測機構紛紛上調2024年全球經濟成長率，而全球商品需求可望提升的狀況下，台灣出口回溫、內需穩定，讓消費者「審慎樂觀」看待2024年第2季國內景氣。
本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，消費者認為想購屋的地區房價過去1年房價是上漲還是下跌呢？陳賜傑說，根據調查結果顯示，全台76%消費者認為過去1年房價已上漲超過5%，消費者普遍對於房價上漲的感受深刻。若觀察7大都會區對過去1年想購屋區域的房價看法，新竹縣市、台南認為房價上漲10%以上占比逾4成，對房價上漲感受最強烈。
（圖）國立政治大學與永慶房產集團共同推出「政大永慶房價指數」，再創產學合作里程碑。由左至右：政治大學不動產研究中心主任楊松齡、政治大學社會科學學院院長楊婉瑩、永慶房產集團業務總經理葉凌棋、政治大學地政系助理教授江穎慧。
消費者認為何時是最佳購屋時機呢？陳賜傑指出，根據本次調查結果顯示，發現50%消費者認為2024年就是購屋好時機，顯示在經濟緩步復甦、通膨升溫的狀況下，加上新青安優惠貸款拉抬買氣，房價易漲難跌，讓消費者普遍認為2024年即是進場購屋的最佳時機。
屋主的售屋意願也有持續上升的情況，陳賜傑指出，根據調查結果顯示，46%消費者認為未來半年是最佳售屋時機，並創下近8季以來新高，顯示屋主著眼於目前市場買氣穩定，房價要像過去大漲的機會不高，但房市管制措施仍會滾動式檢討調整，未來房市走向仍有變數的狀況下，認為未來半年就是最佳售屋時機。
陳賜傑說明，美國聯準會(FED)為抑制美國國內持續高漲的通膨，自2022年3月以來已升息21碼，自去年8月起暫停升息，今年3月決策利率決策會議也如市場預期「連5凍」，接連而來的的國內央行理監事會議登場，市場也關注央行是否「連4凍」？本次也針對國內升息的議題進行調查，本次調查期間為2月中至3月初，在央行理監事會議前，可以觀察消費者對於國內利率的預期。
陳賜傑指出，根據調查結果發現，52%消費者認為今年上半年利率維持不變，但也有35%消費者預期會升息，對比3月央行理監事會議升息半碼的決議，也相當吻合，顯示在國內經濟前景緩步復甦，且2月CPI站上3%大關，加上4月電價恐調漲的狀況下，市場對通膨預期升溫，或許是央行決定升息半碼的主因。
「新青年安心成家方案」優惠貸款上路已逾半年，政策目的希望讓青年買房不再是遙不可及的夢想，從提高貸款額度、利息補貼加碼、延長貸款年限及寬限期四個面向著手，減輕民眾購屋負擔。陳賜傑說明，根據調查結果，51%消費者表達會因新青安優惠貸款上路而加快購屋決定，顯示這項政策對於有購屋意願的首購族群而言，相當具吸引力。若從7大都會區來觀察，除了台北46%外，新北以南6大都會區會加快購屋的比例均逾5成，最為受惠，而台北因房價高漲，以貸款8成計算，1000萬元的貸款額度仍不足以促動消費者進場。
若是有機會讓「新青年安心成家方案」優惠貸款的優惠再擴大，消費者對於貸款額度、成數與寬限期又是期待如何調整呢？陳賜傑表示，不論是貸款額度、成數或是寬限期，都有逾5成消費者期待能更加優惠，其中，貸款額度方面，有27%消費者期待能提高至1500萬元，貸款成數則有34%希望能提高至9成以上，針對寬限期的部分，也有34%消費者期待能延長至10年，顯示在房價持續上漲的狀況下，消費者購屋負擔壓力日趨沉重，提高貸款額度與成數都能降低購屋門檻，而寬限期的延長，也讓一般首購族群能及早進場，減輕剛購屋時每月房貸支出的壓力。
「囤房稅2.0」已於2023年12月19日三讀通過，今年7月1日上路，政策目的主要為加重多屋族持有成本，合理化房屋稅負，同時鼓勵多屋族出租閒置房屋。那麼，消費者如何看待「囤房稅2.0」的影響呢？陳賜傑說明，根據調查結果顯示，52%消費者認為「囤房稅2.0」能促使房東出售閒置住宅，至於對於房價的影響，則有52%消費者認為不會影響房價，僅有14%消費者認為房價會因此而下跌。此外，本次也針對「囤房稅2.0」是否釋出更多閒置房屋進行調查，70%消費者認為「囤房稅2.0」上路會讓房東將閒置房屋轉為出租使用，顯示消費者認為有利於增加租屋市場供給，不過，64%消費者認為「囤房稅2.0」上路會導致租金上漲，顯示有超過6成消費者擔心會出現租金轉嫁的效果，是否能落實達成政策標的，仍有待後續觀察與探討。
台灣「租屋黑市」現象嚴重，長期存在價格不透明、資訊不對等的狀況，政府對租賃市場的資訊也難全盤掌握，讓租屋族成為弱勢族群。陳賜傑指出，目前僅有透過不動產經紀業、包租業或代管業轉租須申報實價登錄，因此，租屋市場資訊仍不夠完整，本次也針對租金實價登錄進行調查，結果顯示有85%消費者支持租金全面實價登錄，顯示消費者期待能終結「租屋黑市」，健全租屋市場資訊，讓租屋族能有效掌握租金行情。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，觀察7大都會區2024年第1季房價，與上波歷史高點相比已大幅上漲，尤其是新竹縣市已較上波高點漲1倍、台南上漲逾7成，桃園也有超過6成的漲幅，顯示7大都會區房價均創歷史新高。若與去年第1季房價相比，桃園、台中、台南與高雄年度漲幅超過1成，新竹縣年漲幅達2成，雙北漲幅為個位數，房價小幅上漲中。
若細看7都今年第1季的房價，與去年第4季房價相比，除了台南持平與台北微漲1.3%外，新北、桃園季漲2%至3%，新竹縣市、台南與高雄漲幅均逾5%，漲幅最為明顯。
根據預售屋實價登錄資料統計，葉凌棋說，觀察近5年預售屋交易價量發現，2023年預售屋年總銷金額達1.7兆元，交易量為10.5萬件，是自2019年來最高紀錄，也是預售屋實價登錄以來新高，預售屋交易市況熱絡。若與2022年相比，總銷金額成長34.9%，件數增加27.3%，價、量雙增。
葉凌棋指出，「平均地權條例」修正案上路前的6月爆出大量，7月後預售屋限制轉售，讓短期投機退出市場，但預售屋具備低自備款、付款輕鬆、屋況新、可客變等優勢，仍是民眾購屋時的選項之一，交易量逐月遞增，且2023年第4季每月交易量突破萬件大關，顯示預售買氣旺。
葉凌棋表示，國內經濟景氣持續復甦，出口、消費信心回溫，房市也延續去年第4季交易熱度，買氣穩定。預估2024年Q1交易量約8.1至8.5萬棟，較2023年同期成長26%至32%左右。依目前交易量推估，今年第1季交易量將創2012年來前3高量，僅次於2022年8.5萬棟，與2021年8.1萬棟相當，甚至有機會超越2021年交易水準，挑戰第2高。
葉凌棋指出，民眾普遍看漲房價，購屋態度轉趨積極，讓今年初買氣穩定，加上新青安政策發酵，自住成市場主力，支撐房市交易量能，預估2024年上半年交易量約16.9-17.4萬棟之間，較2023年同期成長22%至25%左右。（自立電子報2024/3/27）
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